Bien immobilier et vices cachés

Le 28 Mai 2019

Immo Ouest Conseil vous garantit au maximum contre les vices cachés pour un achat immobilier en toute sérénité. Nous n’avons aucun litige en immobilier depuis 2002.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

‘’ Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Cette garantie, relativement encadrée, est offerte à tout acheteur d’un bien, qu'il soit neuf ou d'occasion et qu'il s'agisse d'un bien mobilier ou immobilier. Premièrement, elle ne s'applique pas aux ventes aux enchères ni aux ventes en VEFA. Deuxièmement, il faut prouver que les trois points suivants sont réunis pour pouvoir s'en prévaloir :

  • Le vice doit être caché et donc… pas apparent
  • Le vice doit être antérieur à la vente

Si vous êtes vendeur, vous n’êtes pas en effet lié aux défauts qui apparaissent après la signature

  • Le vice doit "rendre le bien impropre à l'usage" auquel on le destine où ‘’ diminuer très fortement son usage"

Il faut donc que le vice soit rédhibitoire pour l’acheteur, ce que les juges mesurent au cas par cas. C'est-à-dire qu'il avait ou avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait certainement pas acheté le bien.

Exemples où la garantie joue :

Présence d’amiante dans le bien ; Terrain constructible qui s’avère ne pas l’être ; Terrain pollué ; Absence d’eau courante dans une habitation ; Fissure dans un mur masquée par de la végétation.
 

Dans certains cas, la dissimulation d'un trouble du voisinage peut être considérée comme un vice caché.

  • Cette garantie s'applique-t-elle pour un logement neuf ?

Non, du moins pas en VEFA (vente d'un logement en l'état futur d'achèvement).

  • A qui faire appel pour prouver un vice caché ?

Si vous estimez que le bien que vous venez d’acheter contient un vice caché, encore faut-il le prouver. Le plus souvent à l’aide de devis de réparation, ou via des experts judiciaires agrées auprès des tribunaux.

  • Quels sont les délais pour agir ?

Vous avez deux ans pour agir. Et ce après la découverte du vice, et non pas à compter du jour de la vente, comme le précise l'article 1648 du Code civil.

En matière immobilière, le tribunal du lieu de situation de l'immeuble est compétent. C'est donc le juge de cette juridiction qu'il vous faudra saisir pour faire valoir la garantie.

  • Quelle est la procédure pour activer cette garantie ?
  • Vos options si vous êtes acheteur :

- Vous pouvez conserver le bien, et demander une réduction du prix correspondant au dommage. En justice, cette action est appelée "estimatoire".

 

- Rendre le bien et demander son remboursement. L’action, dite "rédhibitoire", vous permettra de vous faire rétrocéder le prix payé, mais aussi les frais occasionnés par la vente.

- Vous pouvez également réclamer en justice des dommages et intérêts.

  • Vos options si vous êtes vendeur :

- Vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur sur une remise en l’état du bien. En procédant vous-même aux réparations nécessaires, ou en restituant la somme correspondant au préjudice.

- Prouver que l’acheteur était au courant ;

- Invoquer la "force majeure", c’est-à-dire un événement "imprévisible", "irrésistible" et "extérieur" selon l’acception de la jurisprudence. Ce sont en pratique des cas très rares, hormis des événements climatiques graves, et particulièrement délicats à prouver.

Un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2019 précise que l'agent immobilier a l'obligation d'informer l'acheteur du vice caché. Cela fait partie de son devoir de conseil de professionnel.

  • Quels sont les cas d'exclusion de garantie ?

Dans certaines ventes, les contrats ajoutent une clause d'exclusion ou d'exonération de la garantie des vices cachés, en se reposant sur l'article 1643 du Code civil.

L'acheteur ne peut donc en théorie plus se retourner contre le vendeur s'il découvre par la suite un vice caché. Mais cette clause peut tomber devant un juge si l'acheteur parvient à prouver que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la signature du contrat. Il s'agit alors de démontrer la mauvaise foi du vendeur. Par ailleurs, ce type de clause ne peut pas s'appliquer si le vendeur est un professionnel. Dans ce cas, les juges considèrent que sa profession lui permet de connaître les éventuels vices cachés susceptibles d’apparaître. »

Pour une demande d’estimation ou de diagnostic avec nos partenaires, contactez-nous au 02 40 55 81 91.

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